خبير عقاري: طفرة عقارات أبوظبي، المستثمرون الأجانب والتمويل

“

خبر:

بلغت قيمة التعاملات العقارية في أبوظبي 171.26 مليار درهم خلال الأشهر التسعة الأولى من 2026، مع ارتفاع قيمة تعاملات البيع 105% ونمو قيمة تعاملات الرهن العقاري 30.2%. وبحسب كونال شارما من شركة مورتيغو  في دبي، فإن الفئتين تسجيليتان مختلفتان، ولا يصح استنتاج حجم اعتماد المشترين الأجانب على التمويل من إجمالييهما وحدهما.

تفصيل:

• الأرقام: سجّل سوق أبوظبي العقاري 171.26 مليار درهم من التعاملات في الأشهر التسعة الأولى من 2026. وارتفعت قيمة تعاملات البيع 105%، بينما نمت قيمة تعاملات الرهن العقاري 30.2%، وهما فئتا تسجيل منفصلتان لا تُقارَن إحداهما بالأخرى مباشرة.
• قراءة البيانات: رجّح شارما أن الفارق بين النسبتين لا يُثبت عدد عمليات الشراء التي أتمّها غير المقيمين نقداً. واعتبر أن استخلاص مدى لجوء المشتري الأجنبي إلى القرض العقاري من هذين الإجماليين وحدهما استنتاج غير آمن.
• الملكية والتمويل: أوضح شارما أن التمييز الأول بالنسبة للمشتري من الخارج هو بين حق التملك وأهلية الاقتراض. فأبوظبي تتيح لغير مواطني الإمارات التملك في مناطق استثمارية محددة، لكن البنك يدرس المتقدم شخصياً ومعاييره الائتمانية والوحدة المقدمة كضمان.
• إثبات الدخل: قد يُطلب من الموظف وثائق جهة العمل والراتب إضافة إلى كشوف حسابات بنكية. أما العامل لحسابه الخاص فقد يواجه تدقيقاً إضافياً في ملكية الشركة والحسابات واستدامة الدخل، بحسب شارما، مع اختلاف المتطلبات بين مُقرض وآخر.
• عوامل خفض المبلغ: قال شارما إن الدخل الأجنبي والالتزامات الائتمانية القائمة وتقييم البنك لقدرة السداد عوامل تؤثر جميعها في المبلغ النهائي المعروض على المقترض، من دون أن يحدد سقفاً موحداً لأي منها.
• أهلية العقار: أشار شارما إلى أن كون المشروع أو الوحدة قابلاً للبيع لمشترٍ أجنبي لا يعني استعداد كل بنك لتمويله، خصوصاً قبل الإنجاز. وأضاف أن الموافقة المبدئية ليست التزاماً نهائياً بصرف التمويل مقابل العقار المحدد.
• فجوة التقييم: في مثال افتراضي عرضه شارما، عقار متفق عليه بمليوني درهم بتمويل 60% يعادل 1.2 مليون درهم. وإذا جاء التقييم المستقل عند 1.8 مليون درهم وطبّق المُقرض النسبة نفسها، ينزل القرض إلى 1.08 مليون درهم.
• الفارق النقدي: في السيناريو ذاته يحتاج المشتري إلى 120 ألف درهم إضافية قبل احتساب تكاليف المعاملة. وشدد شارما على أن العروض الفعلية تتحدد بسياسة البنك وإجراءات الاكتتاب لا بهذا المثال التوضيحي.
• أسئلة ما قبل التعاقد: حدد شارما أربعة أسئلة عملية: هل يقبل المُقرض الدخل والالتزامات، وهل المشروع المحدد مؤهل للتمويل، ومتى يُنجَز التقييم، وما حجم الأموال المطلوبة إذا جاء القرض أصغر من المتوقع.

خلفية:

تتيح أبوظبي لغير مواطني الإمارات تملك العقارات ضمن مناطق استثمارية محددة، وهو إطار يفصل بين حق التملك القانوني وقرار البنك التمويلي، إذ يبقى الأخير خاضعاً لمعايير كل مُقرض على حدة وللوحدة المرهونة.

بين السطور:

ارتفاع قيمة تعاملات البيع بضعف وتيرة نمو تعاملات الرهن قد يُقرأ سريعاً كدليل على سيطرة الشراء النقدي، لكن شارما يرى أن الفئتين تسجيليتان مختلفتان ولا تسمحان بهذا الاستنتاج. وفجوة التقييم التي عرضها، حيث ينخفض القرض المُنمذج من 1.2 مليون إلى 1.08 مليون درهم، تشير إلى أن السيولة النقدية المطلوبة من المشتري قد تتجاوز ما خطط له.

ماذا بعد؟

المؤشر الأهم للمشتري الأجنبي هو موعد إنجاز التقييم المستقل للوحدة وحجم الفارق بينه وبين السعر المتفق عليه، إضافة إلى بيانات التعاملات العقارية في أبوظبي للربع الرابع من 2026.